1. Vybírejte, máte z čeho
Spočítat, kolik se dnes nabízí variant typových domů, je téměř nemožné; každá firma zabývající se typovými domy nabízí řadu různých projektů. V lepší orientaci vám pomůžou katalogy, ať už tištěné, nebo elektronické, které si doma v klidu prolistujte. U každého typu se přidávají základní údaje, včetně například zastavěné i užitkové plochy, počtu místností, půdorysu, ceny a podobně. Pro lepší představu se rovněž pořizují věrné vizualizace (takzvané fotovizualizace), jež se dnes běžně používají nejen v segmentu rodinných domů. Ale to není všechno, některé společnosti rovněž nabízejí na internetu virtuální prohlídky konkrétních domů (jiné tuto službu poskytují až u konkrétního projektu pro konkrétního zákazníka).
Díky nim máte šanci nemovitost „navštívit“, aniž lidově řečeno vytáhnete paty ze svého stávajícího domova. Co si však budeme povídat, pokud vás daný typ opravdu zaujal a současně existuje možnost reálné prohlídky takzvaného vzorového domu, byla by škoda ji nevyužít. Právě návštěvou vzorového domu získáte skutečný přehled o místě, kde byste mohli bydlet, a osobní zkušenost je přece k nezaplacení. Navíc jsou vzorové domy i zárukou solidnosti a finanční stability dané firmy. Ale zpátky do tepla. Řekněme, že jste si pomalu vybrali svůj budoucí dům a nyní zvažujete, zda je to to pravé ořechové. Chce to čas, v klidu si vše rozvažte.
A abyste si nemuseli znovu a znovu načítat internetovou stránku stavební firmy nebo nosit v podpaží tištěný katalog se záložkou „vašeho“ domu, v tom pomůžou aplikace pro chytré telefony, které umožní stáhnout si do mobilu daný projekt. I tato služba existuje, byť ji neposkytuje každý. Ale možná jste si ještě nevybrali a čekáte, že třeba za pár měsíců firmy „vyběhnou“ s jiným typovým domem, který si vás získá? Proč ne. Podle Pavla Herclíka ze společnosti Canaba velké společnosti představují zhruba každý rok jednu až dvě novinky.
2. Typový, a přesto originální
Dalším velkým plusem typových domů je jejich proměnlivost. Chtěli byste posunout příčku mezi kuchyní a obývákem? Zvětšit některou místnost? Přidat koupelnu? Změna dispozičních řešení, ale také interiérového vybavení nebo například vytápění je dnes běžná. Ovšem proměnit lze i exteriér, například volit jiná okna, fasádu, obklad domu, tvar střechy, její materiál… Další změnou může být i to, že původně jste si sice vybrali bungalov, ale nakonec se rozhodnete o patro navíc. Ve výsledku se pak může stát, že kdyby se vedle sebe postavily dva domy původně vycházející z jednoho projektu, třeba to ani nepoznáte. Typový zkrátka neznamená stále stejný a přesně takový, jako má soused.
A praxe vypovídá, že lidé tyto proměny poměrně běžně vyžadují. Není divu, dům si přece vybíráte na dlouhá léta, někdy i na celý život, a tak byste si ho měli co nejvíce přizpůsobit svým potřebám, požadavkům i vkusu.
3. Kolik stojí typový projekt
Přestože odpověď není jednoznačná, vždy bude platit, že za typový projekt dáte méně, než kdybyste řešili ryze individuální stavbu. Jaká je praxe? Některé společnosti avizují projekt zdarma a jeho cenu zahrnují do celkové ceny domu, jiné za určitý, byť mírný poplatek.
„V takovém případě však je nutno projekt dopracovat na konkrétní staveniště, doprojektovat k domu potřebné přípojky, případně další objekty, doplnit potřebné přílohy, jako jsou statika, průkaz energetické náročnosti budovy, požární zpráva a podobně. Stejně je tedy nutné použít služby projektanta, a ty se musí platit. Naše společnost zpracovává kompletní projekt pro stavební řízení, se všemi odbornými přílohami, oproti úhradě, projekt potom u nás stojí zhruba 50 až 100 000 Kč, avšak je ‚ušitý na míru‘ konkrétnímu klientovi,“ vysvětluje Milan Schmiedt ze společnosti MS Haus.
4. Cena domu
Další velice příjemný důvod, proč si lidé pořizují typové domy, jsou finance – takový dům vás vyjde méně než individuální stavba. „Ceny montovaných domů jsou nižší než individuálních minimálně o jednu čtvrtinu. Navíc u individuálního domu projektant sice spočítá, co je třeba, ale každá firma ho pak nacení jinak a rozdíly můžou být i stoprocentní. Rovněž nemáte záruku, že firma stavbu dokončí v termínu a za danou cenu. Pokud společnost ukončí svou činnost, nedostanete nic a další stavební firma nevezme záruku za to, co vytvořila ta předešlá. Kdežto u montovaných staveb, kterých se realizují desítky až stovky, je o nákladech na každý dům jasno na rok dopředu.
Dále velké stavební společnosti mají nasmlouvané kontrakty na celý rok, včetně cen materiálů, také lze počítat s výraznými slevami od dodavatelů střech, oken, vytápění a podobně. Proto můžou velké společnosti, včetně naší, poskytovat záruku pevné ceny na 12 i více měsíců, a to bez ohledu na vývoje cen materiálů, pohonných hmot nebo kurzu koruny,“ uvádí Pavel Herclík.
5. Rychlost výstavby
Další velké plus? V novém typovém domě budete bydlet za několik měsíců. Některé společnosti dokonce udávají, že vám postaví montovaný dům za jeden měsíc, zpravidla se však jedná o dobu 3 až 6 měsíců. Pokud byste například nyní na podzim začali s vážnou úvahou a výběrem pro vás optimálního typového domu a zkraje příštího roku řešili detaily a smluvní vztahy, před prázdninami už budete bydlet ve svém.
6. Kvalita není jen relativní pojem
Obecně platí, že stavební prvky typu cihla, cement, panel a podobně mají ze zákona splňovat danou kvalitu, avšak otázkou zůstává, jakým způsobem se následně použijí při realizaci stavby – na to už předpisy neexistují. „Výjimkou jsou dodavatelé dřevostaveb organizovaní v Asociaci dodavatelů montovaných domů, kteří se dobrovolně zavazují kontrolovat výrobu i montáž certifikací podle Dokumentu národní kvality. Na základě této certifikace je zajištěný dohled nezávislou autorizační osobou (v tomto případě Výzkumným a vývojovým ústavem dřevařským Praha) nejen na výrobu, ale i montáž na stavbě, a kritéria jsou stanovená přísněji.
Například je předepsaná delší záruční doba minimálně 5 let,“ připomíná Milan Schmiedt. V praxi ovšem řada firem poskytuje nepoměrně delší záruky, například na konstrukce 30 let. Avšak typové domy z pohledu kvality nabízejí další velkou jistotu. „Jsou to v podstatě výrobky, u nichž se vydává certifikát jak na konstrukční systém, tak na výrobek jako celek. A kvalita je daná sériovou výrobou a množstvím realizovaných domů, kdy mají lidově řečeno už vychytané všechny mouchy. Zkrátka čím více firma daných domů vyrobí, tím vyšší je záruka kvality,“ podotýká Pavel Herclík.
7. Hrubá stavba, nebo „na klíč“?
Pokud se na dům podíváme od úplného prvopočátku, připomeňme si, že podle zákona a příslušných vyhlášek existuje několik variant: Studie = zahrnuje objemové řešení a hlavní rysy připojení na inženýrské sítě. Poslouží vám jako základní informace o budoucí stavbě a současně ji lze využít pro získání souhlasu se stavbou nebo vyřízení územního rozhodnutí. Projekt = lze rozdělit na projekt pro stavební řízení, který podrobně řeší celou stavbu tak, aby bylo možné vydat stavební povolení či ohlášení stavby.
Tento projekt není tedy realizační, ale je potřebný k povolení stavby. Ještě přesnější a detailnější je takzvaný prováděcí projekt, sloužící k realizaci stavby. Zde není od věci podotknout, že ne všechny stavební společnosti si označení „projekt“ vykládají stejně; zatímco jedna firma ve finálním projektu už nabízí opravdu vše, další vám může zvlášť naúčtovat například průkaz energetické náročnosti nebo projekt osazení do terénu. Ověřte si tedy předem, co vámi vybraný projekt skutečně obsahuje.
A druhá poznámka – pokud si koupíte typový projekt, je zřejmé, že nemůže obsahovat specifika konkrétního staveniště a přílohy z podmínek staveniště vycházející. Budete tedy ještě potřebovat projektanta, který vám ho doplní na míru (bez toho nelze získat stavební povolení či nelze stavbu ohlásit). Hrubá stavba = zjednodušeně řečeno jde pouze o nosnou konstrukci. Podobně však jako u stavby na klíč se předem podrobně informujte u dané společnosti, co vše toto řešení reálně obsahuje; může se to lišit. Stavba na klíč = teoreticky se v této fázi lze nastěhovat, protože v domě má být vše potřebné, avšak prakticky se to opět může lišit podle konkrétních nabídek společností.
Například zatímco obklady, dlažba a sanita v koupelně v této fázi být musí, kuchyňská linka může, avšak nemusí být instalovaná. Mezi hrubou stavbou a dokončením na klíč nabízejí některé firmy ještě takzvanou „mezifázi“. „My ji označujeme jako variantu Na Dokončení, kdy dům má dokončené i vytápění, elektřinu a rozvody vody, odpadů a plynu a je vyštukováno. Klient si dodává jen ‚kosmetiku‘, tedy maluje, řeší podlahy, obklady, dlažby a vnitřní dveře,“ vysvětluje Pavel Herclík. Na vás tedy zůstává, které fázi projektu svého budoucího domu dáte přednost.
8. Co k domu také (ne)patří
Projekt pro stavební povolení či ohlášení stavby musí řešit vše, co je nezbytné pro provoz domu. Oplocení, garáž, zpevněné plochy či zahrada jako celek zpravidla do této kategorie nepatří. Není tedy ani nutné je v počáteční fázi realizovat. Ale – některé firmy vám jako součást ceny domu můžou nabídnout i projekt na garáž nebo typové oplocení; opět je to různorodé, informujte se předem.
9. Jeden partner – snazší domluva
Pokud jste dočetli až sem a v duchu zvažujete, co vše budete muset v souvislosti se stavbou typového domu řešit, nezapomeňte, že: „Kromě zpracování projektu a kompletní realizace, kde společnost přebírá tyto práce na základě objednávky projektových prací a smlouvy o dílona dodávku a montáž domu, je potřebné projednat stavební povolení, případně ohlášení stavby a k tomu získat nutná vyjádření a následně požádat o povolení užívání stavby.
Toto jsou ze zákona vyplývající povinnosti investora,“ uvádí Milan Schmiedt. Buď si je zajistíte sami, nebo si na tyto úkony sjednáte služby další firmy, případně se rovnou domluvíte se stavební firmou, aby je vyřešila za vás. Pavel Herclík ještě připomíná, že součástí služeb stavební firmy může být i pomoc při řešení financování stavby. Komunikovat jen s jedním partnerem je samozřejmě výhodnější, protože vám tím odpadnou mnohé starosti a ušetříte spoustu času.
Článek vyšel v časopise Bydlení, stavby, reality.